和歌山県の宅建業・宅地建物取引業
宅地建物取引業免許
宅地建物取引業とは
宅地または建物について、以下に掲げる行為を業として行うことを指します。
①「自ら売買又は交換する行為」
②「他人が売買・交換・貸借する際のその代理・媒介をする行為」
※ただし、「自己物件の賃貸」は除きます。
| 区分 | 自己物件 | 他人の物件の代理 | 他人の物件の媒介 |
| 売買 | ○ | ○ | ○ |
| 交換 | ○ | ○ | ○ |
| 賃借 | × | ○ | ○ |
※「業として行う」とは、
社会通念上「営利性をもった事業の遂行」とみることができる程度に行う状態をいいます。
広く一般の人を対象にしているか（取引対象者）、営利目的であるか（取引目的）、転売目的の取得か（取得経緯）、
反復継続性がある取引か（反復継続性）等を基準に総合的に判断されることになっています。
※「売買」「代理」「媒介」の違い：ポイントとなるのは、「金銭の出所」と「名義」にあります。
「売買」：「自分のお金」で「自分の名義」で取引を行うことです。
「媒介」：「他人のお金」で「他人の名義」で取引相手に示して取引成立の為に尽力することです。
媒介者には、代理人に取引条件等を決定する権限はありません。
「代理」：「他人のお金」で「他人の名義」で取引相手に示して取引成立の為に尽力することです。
代理者には、代理人に取引条件等を決定する権限もあります。
宅地建物取引業免許について
宅地建物取引業とは、不特定多数の人を相手方とし、売買・交換・賃借の業務を反復・継続して行い、
社会通念上、事業の遂行とみることができる程度の業行為をいいます。
端的に言えば、不動産オーナーとして賃貸を行う以外の不動産に関する取引を繰返して行うような場合は、
宅地建物取引業免許が必要となります。
免許の区分
宅地建物取引業免許は、大臣免許と知事免許に分類されます。
大臣免許とは、２つ以上の都道府県にわたって事務所を設置する業者が申請する免許で、
国土交通大臣へ免許申請を行います。
知事免許とは、宅建業を営む営業所がひとつの都道府県の業者が申請する免許で、
各都道府県知事へ免許申請を行います。
免許は、法人であっても個人であっても申請が可能です。
免許の有効期間
免許の有効期間は5年間で、有効期間後も引き続き営業を続ける場合は、
有効期間の満了する90日前～30日前までに、更新手続きを行う必要があります。
免許を申請したときから、会社組織や役員などに変更があった場合は、その都度変更の届出が必要になります。
宅地建物取引業 免許申請の要件
免許申請にあたっては、下記の要件を満たす必要があります。
①事務所の設置
宅地建物取引業を行うにあたっては、本店や支店などの事務所が必要となります。
事務所は、反復継続的に業務を行うことが客観的に認められるものでなければなりません。
具体的には、事務備品があること、接客や契約を交わすことができるスペースがあり、かつ、
他業者や個人の住居からは独立している必要があります。
他の法人や個人の事務所と混在している場合や、居住場所と境界線が不明確な場合等は免許を受けることができません。
②専任の宅地建物取引士の常勤
事務所には、専任の宅地建物取引士を常勤させる必要があります。
宅建業に従事する人５人毎につき、１名以上の専任の取引士が常勤しなければなりません。
常勤とは、原則フルタイムで働く者であり、アルバイトやパートがこの要件者になることはできません。
また専任取引士は、他の宅建業者と兼務・兼業することは、禁止されています。
③代表取締役などの常勤
免許を申請する代表取締役などは、原則として事務所に常勤しなければなりません。
ただし、政令で定められた使用人に代表権行使の委任をした場合は、 常駐義務が無くなります。
④欠格要件に該当していないこと
申請者個人又は法人の役員が欠格要件に該当している場合は、免許を受けることが出来ません。
欠格要件
- 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消され、
その取消しの日から５年を経過しない者 - 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして
聴聞の公示をされた後、廃業の届出を行い、当該届出の日から５年を経過しない者 - 禁固以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられてから５年を経過しない者
- 免許の申請前５年以内に宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合
- 成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ない者
- 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者
⑤営業保証金の供託・保証協会への加入
・営業保証金の供託を行う場合は、
本店ならば1000万円、支店であれば500万円を供託所へ供託しなければなりません。
・保証協会へ入会する場合は、
本店で60万円、支店で30万円の弁済業務保証金分担金の納付が必要になります。
※保証協会へ加入するのが一般的ですが、加入には時間がかかりますので、
あらかじめ計画的に準備をする必要があります。
※加入する保証協会は、宅地建物取引業保証協会か不動産保証協会となります。
更新・変更・免許換え申請
更新免許申請
宅建業免許の有効期間は、免許がおりた日から起算して５年間です。
宅建業免許の更新を希望する場合は、更新手続きが必要です。
免許の有効期間満了の日から90日～30日前までの間に免許更新の申請を行わなければいけません。
変更事項がある場合は、 まずは変更届書を提出した後、更新申請が必要です。
登録内容に変更がないかの確認が必要です。
変更届出
宅地建物取引業の免許を受けた業者は、下記のような変更があった場合、
30日以内に変更の届出を国土交通大臣又は都道府県知事に提出します。
- 商号
- 主たる事務所
- 代表者
- 役員
- 政令で定める使用人
- 専任の取引士
- 従たる事務所の設置・廃止・移転・名称
免許換え申請
下記の①～③に該当した場合は、免許換え申請を行う必要があります。
| ①現在の事務所がある都道府県から 他の都道府県へ事務所を移す場合 |
都道府県知事免許 ⇒ 他の都道府県知事免許 |
| ②現在の事務所がある都道府県の他に、 他の都道府県に事務所を設置する場合 |
都道府県知事免許 ⇒ 国土交通大臣免許 |
| ③現在２つの都道府県に事務所があるが、 事務所を１つの都道府県内のみに置く場合 |
国土交通大臣免許 ⇒ 都道府県知事免許 |
宅地建物取引士とは
宅地建物取引士とは、宅地建物取引士試験に合格後、取引士登録を行い、取引士証の交付を受けている方をいいます。
取引士証の有効期間は5年間です。
専任の取引士の常勤
宅地建物取引業の免許申請を行うには、専任の宅地建物取引士を設置する必要があります。
「専任」とは、事務所に常勤しており、専ら宅建業に従事していることを指すため、
他の法人の代表取締役、常勤役員、会社員であると認められません。
また通勤が不可能な場所に住居がある場合なども認められません。
専任の取引士の人数
宅地建物取引業において、事務所に一定数以上の成年者である専任の取引士を設置することが
法律によって義務付けられています。
具体的には、5名に1名以上の専任の取引主任者を設置する必要があります。
専任取引主任者と専任でない取引主任者の業務上の大きな違いはありません。
取引士の登録簿登録事項の変更申請
取引主任者の資格登録者は、住所や本籍地、勤務先の宅建業者等の登録事項に変更が生じた場合は、
遅滞なく変更登録申請を行うことが必要です。
宅地建物取引業免許の申請は、煩雑な手続きを伴います。
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